Balance ton proprio

Place du Manège, le premier avril. Pas trop le jour des blagues. Nadia est assise sur un banc en béton d’une de ces grandes places minéralisées (et tristes) du centre-ville. Comme les 250 personnes qui s’apprêtent à manifester dans l’ancienne capitale hennuyère du charbon puis de l’acier, Nadia est venue pour parler de ses propriétaires. Ceux qui l’ont expulsée en février. Depuis, cette mère de trois enfants souffle un peu après avoir vécu « l’horreur ». Le réseau de solidarité associatif qui organise la manif lui a trouvé un logement « normal ». « Je suis passée d’une situation pourrie à une autre, dit-elle. Je ne sais pas ce qui était le pire. La mérule que j’avais connue chez des marchands de sommeil ou les courants d’air et la déglingue des cinq dernières années. »

Nadia cite deux exemples récents dans un immeuble de l’avenue de Waterloo, à 500 mètres de l’hôtel de ville, où elle louait un studio (présenté comme un appartement) à 650 euros, souris, dealeurs dans la cage d’escalier et taches d’humidité comprises. Elle parle du cadavre d’un voisin qui a pué pendant des semaines et, sans rapport aucun, de la fenêtre qu’elle a dû enjamber quand sa porte d’entrée s’est bloquée. « Mes proprios, deux frères, s’en foutaient. Au lieu d’entamer les travaux nécessaires ou d’appeler une société de nettoyage, ils faisaient bosser leurs locataires venus d’autres bâtiments », dit Nadia. Pour elle et sa fille de 19 ans, qui partageaient une unique pièce de vie, le harcèlement est devenu incessant quand elles ont demandé aux propriétaires le certificat PEB du bâtiment et la réalisation de travaux, puis quand les frères ont pigé qu’elles avaient rejoint le nouveau syndicat Carolocataires Ensemble. Suite au refus de payer les loyers vu l’insalubrité, les pressions à l’expulsion se sont accentuées : « Alors, vous partez ? Alors, vous partez ! Vous partez ! ! ! » Des menaces directes, le jour, et des messages écrits agressifs, encore, la nuit.

Des rentiers influents

Domiciliés en Brabant flamand, les deux partenaires mettent en location au minimum 14 biens immobiliers à Charleroi, Courcelles, Liège, Huy, Verviers et Saint-Gilles. L’ainé des frères était consultant dans des boites internationales à 30 ans. En 2019, il a alors choisi d’exploiter le patrimoine familial hérité et de créer des sociétés discrètes dont aucune n’a de site internet. D’après nos recoupements et le travail d’enquête mené par le syndicat des locataires, ils ciblent un public précarisé. « Nous sommes très manipulables, résume Nadia. Juste après mon expulsion, le studio était déjà reloué à un tarif supérieur… » Avant qu’on se quitte, ce mercredi-là, elle tourne son regard à 360 degrés en commençant par l’hôtel de ville. « Ceux qui ont laissé faire, ce sont les papas qui ont dirigé la ville pendant des décennies. C’étaient de mauvais papas, lâche-t-elle. Regardez tout autour de vous. Il y a des dealeurs là, là et là. Eux, ils ont des logements un peu meilleurs que les nôtres. Les marchands de sommeil savent qu’ils auront toujours du cash et qu’ils peuvent leur louer à 900 ou 950 euros. »

Comme d’autres, Nadia était entrée en contact avec ses propriétaires sur les conseils du CPAS d’une commune proche de Charleroi. Les deux frères lui avaient été recommandés. Doctorante en sociologie à l’UCLouvain, Noémie Emmanuel s’appuie sur un travail de terrain de cinq ans pour pointer l’« ambigüité terrible » de l’aide sociale en matière de logement : « À première vue, la relation quasi permanente entre les CPAS et les propriétaires bailleurs, c’est du gagnant-gagnant. Les premiers améliorent leurs statistiques à chaque personne qui évite de se retrouver à la rue ; ils engagent parfois des ‘capteurs’ pour trouver des logements libres. Les seconds cherchent avant tout à éviter les vides locatifs. Dans les faits, l’assistance sociale renforce la logique de marché et le système d’exploitation. »

Partout, des plaques de bois

Selon une récente enquête coordonnée par le Rassemblement wallon pour le droit à l’habitat (RWDH), au moins 6 500 ménages carolos qui habitent chez un propriétaire privé occupent actuellement un logement « malade », combinant à la fois un problème important d’humidité et d’isolation. Il s’agit d’une bombe sociale et sanitaire à retardement. Un tabou politique qui claque aux yeux quand on parcourt Charleroi de la Ville-Haute (l’hôtel de ville) à la Ville-Basse (la gare, le boulevard Tirou, le centre commercial Rive Gauche). Des rues entières sont à l’abandon. Des plaques de bois empêchent l’accès à d’innombrables maisons, déclarées insalubres et laissées à l’abandon. La marque noire de la moisissure colle aux murs de tant d’habitations, souvent divisées pour augmenter la profitabilité des propriétaires. « Par où (re)commencer ? Ça fait vingt ans que je suis active dans l’aide sociale et j’avoue une forme de découragement », commente Stéphanie Joly, animatrice du collectif Droit au logement (DAL). « Pour les Carolos, cette humidité dangereuse pour la santé, elle est intégrée, acceptée, jugée normale », complète son collègue Nicolas Marakakis.

Dans le logement public, ce n’est pas mieux. Incendies dans des tours, ascenseurs bloqués, humidité chronique et soupçons de détournement d’argent : cet hiver, un scandale a fissuré La Sambrienne. Ce qui ravive de mauvais souvenirs. En 2005, la première ville de Wallonie en nombre d’habitants a été secouée par « l’affaire du logement social », provoquant la condamnation de plusieurs échevins socialistes et la fin politique du chef du gouvernement wallon Jean-Claude Van Cauwenberghe. La dangerosité de la tour Apollo, à Charleroi-Nord, l’insalubrité dans les cités sociales, le favoritisme lors de l’octroi des logements : « On avait toujours vécu ça », entendait-on déjà à l’époque.

Le résultat ? La justice carolo est aujourd’hui débordée par le phénomène de la marchandisation du sommeil. Le parquet de Charleroi parvient à obtenir quinze condamnations par an, en moyenne, sur l’ensemble de la province. « Qu’on étoffe notre équipe de quatre policiers spécialisés et ça augmentera d’un coup les statistiques, déclare le premier substitut du procureur du Roi Daniel Marlière. Dites autour de vous qu’il faut oser témoigner ; les gens ont peur. »

Esteban n’a pas 30 ans. Il commence à peine sa vie de locataire. Il a un peu peur, en effet. Son propriétaire n’a pas vraiment l’allure d’un marchand de sommeil « classique » : des délinquants proches du trafic de stups, souvent récidivistes, issus de la communauté marocaine ou turque. Non, son propriétaire aristo assiste à des diners mondains près de Bruxelles ou voyage aux quatre coins du monde (« Il répond rarement au téléphone »), il a les tempes grises et rassurait au premier abord. « Nous avons beaucoup travaillé sur ce cas, explique Arnaud Bilande, le coordinateur du Rassemblement wallon pour le droit à l’habitat (RWDH), qui soutient le syndicat Carolocataires Ensemble. Parmi les multipropriétaires qui affluent vers Charleroi – leur nouvel eldorado –, beaucoup y viennent dans un objectif de profitabilité immédiate, car le prix des immeubles de rapport est nettement plus bas qu’à Bruxelles ou en Brabant wallon. Avec certains, il y a moyen d’envisager des travaux d’importance et de négocier afin de rendre les logements loués plus surs et vivables. Dans ce cas-ci, il y a eu doute. »

« Vous respirez trop »

Pour Esteban, tout avait plutôt bien commencé, il y a trois ans. Un appart deux chambres pour sa petite famille, à 950 euros hors charges de chauffage, accessible en cinq minutes à pied depuis Charleroi-Central ? « Je prends ! », je ne vois pas la peinture qui couvre les taches d’humidité et je profite du petit nid étanche. Puis viennent les pluies d’hiver, les premiers soucis déjà et les plaintes entendues auprès des voisins. Médor peut en témoigner : au printemps 2025, d’énormes taches de moisissure y avaient vaincu la peinture fraiche dans la plupart des pièces, l’odeur de moisi s’avérait atroce dans la cuisine et la salle de bain, l’humidité était entrée dans les meubles, les vêtements. Verdict du proprio, paternaliste et cassant : « Problème de condensation ! » « C’est toujours la faute des locataires. Ils n’aèrent pas assez, leur hygiène de vie n’est pas la bonne, voire ils respirent trop » : c’est une rengaine à Charleroi, disent les associations de défense du logement.

En l’occurrence, Esteban est sommé d’aérer H24 et de peindre à nouveau pour occulter les dégâts. Marre des puffs et des bronchites, il redresse alors la tête, redoute un arrêté d’insalubrité et obtient de la Ville de Charleroi qu’elle envoie un technicien. Celui-ci valide dans un premier temps la présence d’une infiltration d’eau… avant de se raviser. « Euh, on s’est mal compris », dit-il au téléphone à Esteban. Le proprio a haus­sé le ton et obligé le fonctionnaire à reve­nir, comme il le fait régulièrement dans un autre immeuble à plusieurs étages de la Ville-Basse. Le rapport final indique alors ceci : inhabitabilité pour cause de moisissures liées à la condensation. La famille risque de se retrouver à la rue si aucuns travaux ne sont entrepris.

Un an plus tard, Esteban doit se contenter d’une solution de fortune : deux carottages consentis par le multipropriétaire fortuné, sous la pression du syndicat des locataires, sont censés accélérer la circulation d’air. En connaissance de cause ou non, de nombreux multipropriétaires carolos ont acquis au cours des dix dernières années des biens immobiliers usés, où les travaux de toiture et l’isolation des façades avaient été reportés de génération en génération. C’est un défi majeur à grande échelle, sur un plan à la fois technique, financier et sanitaire.

« Sauf qu’à Charleroi comme dans d’autres villes au passé industriel – Roubaix et Saint-Étienne en France, Sheffield, Manchester ou Liverpool en Angleterre –, les politiques publiques dites de ‘rénovation’ ou de ‘revitalisation’ s’avèrent néfastes pour les classes populaires, estime Hannah Berns, assistante universitaire à l’ULB, qui vient d’achever une thèse de doctorat sur le sujet. ‘Charleroi est une grande ville, une métropole, une ville universitaire bien connectée et où la sécurité doit être renforcée’ : on n’entend que ça. Concrètement, il s’agit d’attirer les revenus élevés. » Or, poursuit la géographe urbaine, Charleroi exerce une « attraction spontanée » sur les publics précarisés. « Parmi les groupes de femmes que j’ai suivis, notamment issus de l’immigration, le choix naturel serait de rester à Bruxelles, mais les prix du logement y sont trop élevés. » Une maison achetée 120 000 euros à Gosselies couterait le double en Région bruxelloise. Un appartement d’une chambre loué 700 euros à Charleroi se négocie à 1 100 ou 1 200 euros dans la capitale.

Une certitude, en fin de compte : les bons logements, rénovés ou créés, isolés et adaptés aux étés chauds, échappent à une proportion croissante de Carolos.

Des rats

Durant leurs recherches menées en parallèle, Noémie Emmanuel et Hannah Berns ont convergé vers un constat commun. Être locataire, c’est un métier. Il faut remplir des tâches délaissées par les propriétaires (l’entretien, les réparations). Maitriser des notions de droit. Perdre de l’énergie auprès des administrations. Chercher de l’aide en cas d’imprévu. Au total, cela fait un paquet d’heures non rémunérées et des frais importants qui s’ajoutent aux loyers (peinture, nettoyage, déshumidification, santé). Frustrant quand l’eau coule le long des murs ou que le thermomètre peine à monter au-delà des 15 degrés. Lors d’un colloque organisé il y a un an à Monceau-sur-Sambre, le haut fonctionnaire Sébastien Pradella, à l’époque encore à la tête du Centre d’études en habitat durable de Wallonie (CEHD), a relevé cette mesure étonnante : de 2018 à 2024, les logements considérés comme des « passoires énergétiques » sont ceux où les loyers ont le plus augmenté. Dans la foulée, il a suggéré de lancer des enquêtes sur le profil de ces multipropriétaires qui tirent profit des crises.

Un membre du MR

Avec Olaf van der Straten Ponthoz, on dépasse ce cynisme des chiffres. En 2022, cet investisseur bruxellois de 29 ans rachète une maison à la façade bleue dans le quartier populaire de la Broucheterre, tout près de l’hôtel de ville mais aussi du ring. C’est un peu la zone. Des projets de revitalisation urbaine sont en cours dans les environs. Via une des sociétés qu’il administre, le nouveau propriétaire aurait payé 168 000 euros et perpétue la mise en location de cette maison à trois niveaux, ce qui lui rapporte sans effort 1 650 euros de rente par mois, selon nos informations. Toutefois, il aurait oublié un « détail » : valider la conformité de la chaudière auprès d’ORES. Ça s’enlise assez vite. Il fait froid. Il y a aussi des infiltrations d’eau et les rats se seraient installés dans le bâtiment. Selon plusieurs témoins, le propriétaire se montre hautain, méprisant avec ses locataires. Pendant 18 mois, le locataire du rez-de-chaussée va être privé de chauffage central, obligé de recourir à des poêles à pétrole nocifs pour la santé. Aux étages, les allées et venues incessantes d’ouvriers low cost du secteur de la construction montent la tension. L’occupant du premier étage, en retard de paiement, doit quitter les lieux.

Il se produit la même chose à Montignies-sur-Sambre. En décembre 2022, le même proprio bruxellois y a acheté en nom propre un petit immeuble comportant lui aussi trois habitations. Ici, selon divers documents et des témoignages, il aurait négligé le placement d’une membrane anti-infiltrations au niveau du jardin, il zappe le dernier bout de tuyau censé évacuer sainement les fumées de chaudière, il aurait aussi omis aussi de payer les acomptes de gaz au fournisseur. Des locataires se rebiffent et stoppent le paiement des loyers. Il les aurait menacés. Une d’entre elles se se serait réfugiée dans sa voiture. Cela aboutit en justice de paix, au printemps 2025. Fait rare, un magistrat accompagné d’un expert se rendent avant cela sur place pour constater l’état du logement. Le proprio est condamné lors d’un premier jugement. Il s’est pourvu en appel, les plaidoiries ont eu lieu le 12 mai dernier.

« Je ne souhaite pas répondre à vos question. Que j’aie des biens immobiliers, cela ne regarde personne », a-t-il déclaré à Médor. Ce multipropriétaire ambitieux est-il dépassé par le développement de ses affaires immobilières ? Olaf van der Straten Ponthoz, issu d’une des familles les plus riches du pays, est attaché au cabinet fédéral de… l’Énergie. Il préside la section du MR à Saint-Gilles, où il était candidat (non élu) aux élections régionales et locales de 2024. Un de ses slogans : « Défendre le bien vivre-ensemble [à Saint-Gilles], c’est soutenir le bien-être de toutes et tous dans un espace de vie sécurisé, propre et inclusif au sein duquel chacun et chacune se sente entendu, soutenu, accompagné, représenté. »