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Waar Vlamingen thuis zijn

Les Flamands en Ardennes

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Lionel Jusseret. CC BY-NC-ND.

Une tornade immobilière venue de Flandre. C’est ce qui s’est abattu sur le nord de l’Ardenne belge à la fin du premier confinement. Déjà bien amateurs de la région, les investisseurs ont fait gonfler l’immobilier et changent la vie quotidienne de communes comme Rendeux ou Durbuy.

Une épidémie frappe l’Europe francophone. Tenace, elle touche sans discrimination Paris, Genève, Liège, Charleroi ou même Rendeux, une petite commune qui se love autour de l’Ourthe dans le nord de l’Ardenne belge. Elle compte 2 600 habitants et presque autant de seconds résidents, principalement flamands. Comme tant d’autres, le syndrome qui la frappe consiste à faire des jeux de mots dans les enseignes des commerces. Davy Counye et Fanny Seys le jurent : ce ne sont pas eux qui ont choisi le nom du restaurant qu’ils ont racheté en mai 2018. « On a dû encaisser les blagues au début. Mais Beffely Hills était déjà dans tous les guides touristiques et de promenades, alors ce n’était pas une bonne idée de changer de nom. » Beffe, c’est un des villages de la commune de Rendeux. Il est perché sur une colline, d’où le Hills. Rendeux est l’une des communes où les acheteurs flamands se sont rués après la claustrophobie du premier confinement. En 2020, près de la moitié des achats de maisons y ont été effectués par des Flamands.

Davy et Fanny sont arrivés avant. Malgré son nom (ou grâce à lui), le restaurant tourne bien. Il leur a permis de changer de vie. Davy travaillait dans la menuiserie de ses parents. Il a quitté le cocon pour se former dans la restauration. Fanny a abandonné son travail d’aide-soignante. Quand ils ont racheté le restaurant, ils possédaient déjà une caravane à Érezée, la commune juste au nord de Rendeux.

« Il y a énormément de Flamands qui sont venus à Rendeux ces dernières années », observent-ils. Soit comme simples touristes, dans la septantaine de gîtes que compte la commune, dans les campings ou les bed & breakfast, soit comme occupants de secondes résidences. Ici, la vague d’achats après le confinement a fait grimper l’immobilier. À Rendeux, les prix ont augmenté de 10 %. Une maison valait 150 000 € en moyenne en 2021. Un prix qui reste accessible pour nombre de bourses flamandes. À Durbuy, La-Roche-en-Ardenne ou Manhay, il faut sortir 50 000 de plus pour acheter.

L’attrait que connaît Rendeux depuis plusieurs années offre un climat idéal pour ouvrir un établissement horeca. « Au début, les week-ends, on n’entendait pas parler français. Petit à petit, les clients se sont diversifiés. Wallons et Flamands viennent manger ici. Et nous ne dépendons pas uniquement de la haute saison estivale. En automne, c’est plein de francophones et de néerlandophones qui viennent goûter le gibier. L’immigration des Flamands reste un sujet sensible, on a chacun nos clichés en tête sur l’autre. Mais on est bien acceptés dans le village de Beffe. »

Ci-gisent les gîtes

Dans les années 1970, se rappelle Cédric Lerusse, le bourgmestre de Rendeux, c’étaient les Liégeois qui venaient en seconde résidence ici. Ils ont été remplacés dans les années 80 et 90 par des Néerlandais et puis de plus en plus de Flamands. Les vraies zones de friction ne se glissent pas dans les rapports entre les individus, mais bien sur le marché immobilier et les nuisances créées par les gîtes.

Benjamin Gaspard, qui tient une agence immobilière à Rendeux, témoigne de la difficulté quotidienne de jeunes couples de la région pour trouver une maison. « Ils louent plus longtemps, postposent leur achat. Les prix se sont envolés, et ça va devenir la norme. »

Tout le nord de la province de Luxembourg est frappé par la montée des prix. En distance, c’est le coin le plus proche de la Flandre, donc le plus prisé, même si les communes posées le long de la Semois comme Bièvre, Gedinne ou Vresse affichent des augmentations importantes également.

Quant aux gîtes, ils se sont tellement multipliés que les débordements qui vont avec n’ont pas pu être évités. À La-Roche-en-Ardenne, un moratoire sur la construction de nouveaux gîtes est désormais d’application. Le bourgmestre, Guy Gilloteaux, estime d’ailleurs qu’il va devenir permanent, sauf pour les gîtes de moins de six personnes et dont le propriétaire ou un représentant habite à moins de dix kilomètres. Rendeux a emboîté le pas. On ne peut plus construire de gîtes à usage touristique, en attendant un arrêté de la Région wallonne qui exigera un permis d’urbanisme pour transformer son bâtiment en hébergement touristique. Le texte sera en deuxième lecture à la rentrée de septembre du gouvernement.

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Davy Counye et Fanny Seys, propriétaires du restaurant Beffely Hills.
Lionel Jusseret. CC BY-NC-ND

Pour permettre aux gens de la région, jeunes ou moins jeunes, de continuer d’acheter, les communes mettent en place des mesures. Un projet de lotissements, débattu durant des années à La Roche, a vu le jour. Sur 80 lots, 20 étaient vendus à bas prix pour permettre à de jeunes ménages de la région de passer à l’achat. Un terrain pouvait être acquis pour 15 000 €, soit environ 30 €/m². L’idée n’avait pas convaincu l’opposition communale qui estimait que, dans l’ensemble, ces 80 lots étaient vendus à un prix trop bas et qui encourageait les seconds résidents.

Les communes du nord de la province de Luxembourg sont face à un paradoxe qu’il faut gérer en acrobate. Touristes, gîtes et seconds résidents engendrent de l’activité économique, notamment dans l’horeca, le bâtiment, les services. Ils rapportent également des taxes (environ 700 € pour une seconde résidence). Utiles dans ces régions où les grands pourvoyeurs d’emplois sont rares. Mais il faut également retenir les locaux et leur permettre de s’installer : pour l’avenir de ces communes, pour ne pas devenir des villages-dortoirs qui s’animent par périodes, mais aussi parce qu’un résident permanent ramènera toujours plus de taxes qu’un second résident.

« Les gîtes, c’était devenu trop. Mais il faut reconnaître qu’ils amènent du passage dans l’horeca et les commerces locaux. Le tourisme est bon pour la région. » Catherine De Coninck (55 ans) et Hugo Verhoeve (56 ans) font partie d’une catégorie en croissance à Rendeux : les Flamands qui s’installent pour de bon et lancent une activité économique. Autrefois agriculteurs en Flandre-Orientale, ils ont repris un camping en 2019, juste avant le Covid. Juste à côté, le long de l’Ourthe, un autre camping, Le Marcourt, a été repris par un couple de Herentals en 2021. Mais le champion de l’investissement à Rendeux n’est pas actif dans les campings, mais bien dans l’outdoor et le teambuilding.

Jupille, les Flamands savent pourquoi

À Jupille, un autre village de Rendeux à flanc de roche et en bord d’Ourthe, Frank Descamps et Dominiek Dumoulin se partagent les parts du projet Wildtrails à 50/50. Descamps a acheté un premier terrain en 1994, pour 135 000 francs. Aujourd’hui Wildtrails s’étend sur 26 hectares. La plupart des maisons de Jupille leur appartiennent. Une troupe de scouts a loué un des gîtes pour son camp. Sur la paroi rocheuse qui surplombe le village, des enfants gravissent la via ferrata avant de retourner au camp de base par une tyrolienne qui passe au-dessus de la rivière. Wildtrails vise aussi les entreprises et propose des mises au vert, des espaces de réunion ou offre ses services pour repérer des lieux de tournage dans la région pour des publicités.

Descamps, fils d’un ancien dirigeant de la société Barco, n’a pas souhaité nous parler mais a déjà détaillé sa vision pour Wildtrails dans une interview pour le site internet Made-in. Le projet occupe 40 équivalents temps pleins, dont des locaux. « Notre force, c’est de pouvoir offrir tout sous un seul toit : nourriture, espaces de réunion, hébergement et des possibilités nature uniques (on a notre propre bois, nos propres rochers, notre propre grotte). » En réinvestissant dans le projet, après les deux claques du Covid et les inondations de 2021, Descamps veut « offrir encore plus d’hébergements et encore plus de qualité. […] Nous avons une réputation à défendre en tant qu’un des centres de ce type les plus importants dans les Ardennes ».

À Jupille, les panneaux « propriété privée » sont bien visibles. Wildtrails a marqué son territoire. Pour certains habitants de la commune, les Flamands opèrent là-bas un peu en circuit fermé. Cédric Lerusse, le bourgmestre, estime pourtant que la société a rénové les gîtes de façon qualitative et que cela offre de l’emploi pour les locaux.

Marc Coucke, la grosse part du gâteau

À Rendeux, les investisseurs, même ceux de la taille de Franck Descamps, n’ont aucune mesure avec l’empereur de la région. Marc Coucke, l’ancien propriétaire d’Ome­ga Pharma, « le petit pharmacien devenu milliardaire », comme l’appelait La Libre Belgique début juillet 2022, a décidé de faire de Durbuy le terrain de jeux de ses investissements. Taper Coucke et Durbuy dans un moteur de recherche ressemble à une plongée dans le jeu Sim City. Coucke débarque à Durbuy en 2016, après la revente (controversée, car il devra rembourser 200 millions d’euros à l’acheteur) d’Omega Pharma à une pharma américaine, Perrigo. À l’époque, il a déjà investi en Wallonie, à Pairi Daiza. Il démarre en lançant Adventure Valley, un gigantesque parc de loisirs issu du rachat de deux parcs. Puis, dans la foulée, un camping, un hôtel, deux clubs de golf, une marque de gin… Et rien que pour l’année dernière, 2021, il s’est relancé dans une valse d’acquisitions : un restaurant qu’il rêve en étoilé, un complexe d’activités indoor, le Labyrinthe de Durbuy. Coucke a aussi investi à Han-sur-Lesse. Une omniprésence qui profite au rayonnement de Durbuy mais fait craindre aussi un développement à sens unique. Le sens de Marc Coucke.

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Autour du terrain de pétanque du camping Le Passage, à Rendeux.
Lionel Jusseret. CC BY-NC-ND

Coucke n’a pas été le premier Flamand à investir dans la région. Studio 100, qui produit les séries de dessins animés à succès flamandes Samson en Geert, Bumba et Lutin Plop, détient le parc d’attractions Plopsa Coo, à côté de Trois-Ponts. Coût de l’investissement, depuis le rachat : 30 millions d’euros. La brasserie Moortgat (Duvel, Vedett) s’est, elle, positionnée en Ardenne dès 2006 en rachetant la brasserie d’Achouffe (La Chouffe), déjà cofondée par un Flamand tombé amoureux de la région au début des années 1980. À La-Roche-en-Ardenne, Filip Dewulf (pas l’ancien joueur de tennis, un autre) a repris et commencé à agrandir, dès 1998, le camping Benelux, fort de ses 339 emplacements. Il peut désormais accueillir 2 300 personnes !

Mais Coucke a amené d’autres investisseurs dans son sillage, qui aiment à retrouver en Ardenne le luxe auquel ils sont habitués en Flandre et transforment donc hôtels et restaurants en lieux de standing. À Durbuy, Coucke divise.

Dernièrement, ce n’est pas tant son envie de créer des terrains de padel qui a soulevé des sourcils, mais bien l’annonce d’un partenariat formel avec Proximus pour faire de Durbuy une des premières villes belges qui accueilleraient la 5 G, le « plus vite possible », selon Business AM, dans la vieille ville et le parc Adventure Valley. « Marc Coucke serait-il le vrai bourgmestre de Durbuy ? », questionne le site d’information économique.

Gros cous et petits jeux de mots

« Les opposants à Coucke estiment que tout devient trop bling-bling. Que l’endroit perd de son authenticité. Ce que j’en pense ?, déclarait en mai 2021 le notaire Frédéric Dumoulin, actif à Durbuy. Je trouve que Coucke est bénéfique pour l’économie locale. Il amène quelque chose. »

À Rendeux, on voit désormais Durbuy comme un lieu rempli toute l’année, qui n’offre plus la même vie de village que celle qu’on cultive ici. Le bourgmestre Cédric Lerusse se réjouit que des investisseurs puissent toutefois redonner vie à des lieux autrefois abandonnés. C’est le cas de Miguel Alen et Steven Cooreman. Fin des années 2000, ils achètent une seconde résidence à Rendeux. Ils plaquent leur bar à Malines et s’installent définitivement dans leur maison ardennaise, en jurant qu’ils ne travailleront plus jamais dans l’horeca. Jusqu’à ce que ça leur manque. « On est allé travailler à Durbuy, mais là-bas, l’horeca est devenu une industrie et la mentalité trop “dikkenek”. On a ouvert ici, car c’est une bonne alternative pour ceux qui veulent éviter Durbuy. »

Entre Durbuy et leur propre enseigne, ils ont aussi travaillé au restaurant Beffely Hills. Là-bas, ils ont contracté la terrible maladie du jeu de mots. Leur bar-brasserie étant situé au numéro 32, rue de La-Roche, ils ont décidé de l’appeler T’Rendeux. Faut-il y voir le symbole du subtil équilibre à trouver entre la langue de Vondel (T’ fait penser à Het) et le goût wallon du calembour ?

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  2. Propriétaire de United Petfood, qui produit de la nourriture pour chiens et chats, pour plus d’un demi-milliard d’euros de chiffre d’affaires par an.

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