Rendeux, terre en reprise

« Bien sûr que vous pouvez partir avec le calendrier. »

Nous avions laissé Nicole De Moor, employée au syndicat d’initiative au village de Marcourt, lors de l’épisode 1.

Elle nous expliquait le chapelet d’activités qui émaillent l’été, et, de plus en plus, les hivers dans la commune. « Il n’y a plus de basse saison. Les touristes, et surtout les seconds résidents, essentiellement néerlandophones, passent de plus en plus de temps dans la région. »

Dans le calendrier, on ne découvre pas que la date du repas thématique (L’Italie, avec la chorale « À Coeur Ouvert ») de juin à Ronzon, un village voisin. On peut aussi consulter la liste pantagruélique des gîtes recensés dans la commune. Il y en a 70. Contre 4 campings, 6 chambres d’hôtes et quatre hôtels.

Bon, à côté de la Roche-en-Ardenne, et ses 200 gîtes officiellement recensés, Rendeux fait office de petite joueuse. Mais la commune compte deux fois moins de superficie et une plus grande densité d’habitants.

Alors, 70 gîtes, c’est trop ? Cédric Lerusse, le bourgmestre de Rendeux, veut stopper l’inflation et réduire la création de nouveaux gîtes, surtout ceux ayant une capacité de plus de six personnes.

Aucun local ne pourra payer ce prix-là.

Si les gîtes hérissent dans le nord de l’Ardenne, c’est parce qu’ils modifient le vivre-ensemble. Petit détour explicatif, par le bourgmestre lui-même. « Je reçois très souvent des coups de gueule de jeunes qui cherchent des terrains, des maisons. Je comprends cette situation, mais il faut préciser que les jeunes cherchent plutôt vers la rive gauche de l’Ourthe, plus proche de Marche-en-Famenne, car c’est là que se trouve l’emploi, tandis que les néerlandophones sont plus intéressés par des biens plus prestigieux dans des villages comme Marcourt, Marcouray. »

Selon lui, un facteur-clé du boom immobilier, c’est la possibilité pour un investisseur (dont beaucoup sont flamands) de transformer une fermette ou une maison ardennaise en un gîte de vacances, ce qui fait directement augmenter son prix d’achat. Un prix sur lequel les jeunes ne peuvent plus s’aligner.

Rendeux, moins encombré en gîtes que La Roche ou Durbuy, idéalement situé, à deux heures d’Anvers, a eu un effet magnétique sur les investisseurs.

Wendy Buelens, qui a acheté un premier gîte à Rendeux il y a 25 ans, a appris récemment la mise en vente de la maison d’un charpentier, à Marcourt. « Elle est partie directement pour 540 000€, pour être transformée en gîte. Aucun local ne pourra payer ce prix-là. »

Pour ménager la chèvre et le chou, tenter de laisser une place aux jeunes tout en restant ouverte aux touristes et aux vacanciers, la commune a décidé d’opter pour une double-politique.

« D’abord, un terrain du CPAS a été dédié à la vente en 5 lots au prix accessible pour des jeunes qui ont envie de construire. Ça a pris un peu de temps mais les premiers lots ont été vendus », explique Cédric Lerusse. « Ça va de pair avec le développement d’une offre de services au centre. Sans cela, comment garder des jeunes ici, et leur éviter de tout le temps courir à Marche ? On a la première aire de pump track de Wallonie, un parcours d’obstacle à vélo pour les adolescents. On va construire un cabinet médical rural. On a déjà deux dentistes qui se sont manifestés. Dans un contexte de désertification médicale des zones rurales, c’est une aubaine. »

7 ans et cacahuète

Dans la commune d’à côté, à La Roche en Ardenne, où Cédric Lerusse exerce comme architecte communal (en plus de son mandat de bourgmestre à Rendeux), ce sont 20 parcelles sur un projet de lotissement de 80 qui ont vu leur prix adapté pour rester accessible aux locaux. « Nous avons fixé un prix à 30€ le m², ce qui permet d’avoir un terrain à 15 000€ environ, ce qui est un très bon prix. Il faut s’engager à être domicilié là dans les sept ans après l’acquisition du terrain. Nous n’avons pas mis de clause d’âge ni de localité », précise le bourgmestre Guy Gilloteaux.

Sur les 80 parcelles, il en reste encore six en vente. Un succès. « Probablement l’effet Covid », dit Gilloteaux, indiquant, comme on nous l’a confié, qu’une grande partie des terrains a été acquis par des Flamands.

Ci-gît le gite

Mais c’est la deuxième série de mesure pour maîtriser l’immobilier qui fait parler d’elle dans la région. La chasse aux gîtes est ouverte. Car les gîtes ne font pas que faire grimper le marché de l’immobilier. Ils font parfois du bruit. « Il n’y a pas une semaine sans qu’il y ait une intervention de la police par rapport à un gîte », affirme Cédric Lerusse. Après une première nuisance, il y a un risque qu’au moindre bruit futur, « ça part en cacahuète », pour reprendre l’expression du bourgmestre.

« Et quand le propriétaire habite à 200 kilomètres, en Flandre, il ne va rien pouvoir changer à la situation. Donc, désormais, nous n’autorisons plus la construction de nouveaux bâtiments à usage de gîtes. À chaque permis délivré, l’usage touristique est interdit. Si vous décidez de transformer un bâtiment en gîte, je ne peux toutefois pas l’interdire, mais par contre on ne vous délivrera pas votre attestation de sécurité incendie. »

Plusieurs communes ardennaises, dont Rendeux, ont interpellé Willy Borsus, ministre wallon de l’Aménagement du territoire, pour que la Région prenne un arrêté pour activer un article du Code de développement territorial.

Pour transformer son bâtiment en hébergement touristique, il faudra bientôt un permis d’urbanisme, même si on ne fait aucune transformation concrète et qu’on change juste l’affectation du bien. Au cabinet Borsus, on confirme que le texte suit son parcours législatif : le texte doit partir en deuxième lecture au gouvernement wallon en septembre, avant d’aller au Conseil d’État.

En attendant, à La Roche, on a mis en place un moratoire pour la construction de gîtes ou la réaffectation de bâtiments à cet usage. Seule exception : si le propriétaire ou un représentant habite à moins de dix kilomètres et si le gîte peut accueillir moins de six personnes.

Rendeux va dans la même direction, même si le texte communal stipulant les conditions pour ouvrir un gîte n’est pas encore rédigé.

« On voit déjà les effets sur l’immobilier, ça se tasse un peu, constate Lerusse. Un ami voulait vendre une maison à quelqu’un qui en aurait fait un gîte et revenir juste de temps en temps. Ce n’est plus possible, alors c’est quelqu’un du coin qui l’a rachetée. Sans la possibilité de réaffecter en gîte, la maison a perdu 70 000 euros de valeur. Il m’a râlé dessus, mais c’est bon signe. »

Au-delà de la contribution des touristes à l’économie locale, les gites eux-mêmes ne rapportent pas grand-chose aux communes. La taxe de séjour, à Rendeux, est calculée par personne hébergée et par an. C’est 40€ pour les gîtes de moins de 9 personnes et 60€ pour les autres. Une différence voulue pour décourager les grosses structures dans la commune. En tout, cela rapporte environ 100 000€ par an à la commune.

Les secondes résidences sont plus intéressantes. La circulaire budgétaire pour les communes de la Région wallonne indique un forfait maximum de taxe recommandé fixé à 720€.

À Rendeux, elles sont taxées entre 600€ et 700€ par an. Le tout génère environ 500 000€/an pour la commune. « Un développement supplémentaire de secondes résidences en zone d’habitat risquerait de conduire à des villages qui ne vivent que les week-ends et qui se meurent en semaine. Notre volonté est de favoriser tant que possible la domiciliation des ménages au coeur de nos villages », annonçait le bulletin communal de décembre 2021.

Car un ménage qui s’installe, c’est aussi des impôts communaux qui rentrent dans l’escarcelle locale (2000€ en moyenne par ménage). Une résidence secondaire rapporte clairement moins.

« Les gîtes, c’était devenu trop »  : tous les Flamands que nous avons interrogés, qu’ils soient propriétaires de campings, résidents de longue date ou tenanciers Horeca sont d’accord.

Katrien Meyvis, qui habite Rendeux et s’occupe personnellement de ses deux gîtes, pointe également la concurrence déloyale des gîtes « officieux », non déclarés et qui ne payent pas, contrairement à elle, les taxes touristiques.

Si on retire le tourisme…

Lors de nos pérégrinations à Rendeux, c’est surtout cette zone de tension économique entre les locaux et les Flamands qui est revenue dans les conversations. L’entente au quotidien, elle, n’est pas remise en question.

Les quelques frictions possibles entre francophones et néerlandophones semblent avant tout générationnelles. Comme le résume Joëlle Festraets, qui tient un Bed&Breakfast dans la commune : « Quelqu’un qui construit ou gère un gîte a moins de soucis avec des voitures qui chargent et déchargent dans la rue qu’un voisin dans la septantaine. »

Les Flamands modèlent autant qu’ils conditionnent le destin économique de la région. « Si vous retirez le tourisme à La Roche, qu’est-ce qui reste ? », questionne Cédric Lerusse.

Au fil du temps, les profils des nouveaux voisins du Nord se diversifient. Ils ouvrent des restaurants, plus seulement des gîtes. Le télé-travail inverse aussi la tendance : certains commencent à passer la semaine en Ardenne.

Le monde politique marche en équilibriste face à cette réalité, boostée à coup de confinements.

Rendeux, c’est finalement une version locale du grand compromis à la belge : des langues et des mentalités qui cohabitent, doivent s’apprivoiser, sur fond de beaux paysages.