La galère du golf

Enfoncée dans un coin de Belgique, tout entière tournée vers la destinée du voisin luxembourgeois, Arlon est une ville qui n’est calme qu’en apparence, avec ses bars qui ferment leurs rideaux tôt, son piétonnier qui court après un nouveau souffle et sa gare presque oubliée de la SNCB. Mais sous ses airs pépères, Arlon est en fait une ville sous pression. Pression démographique, avec sa croissance de 1 % par an. Pression socioéconomique, avec tous ses travailleurs employés au Luxembourg (plus de 50 % de l’arrondissement), qui habitent côté belge et provoquent, à leur corps défendant, une augmentation des prix de l’immobilier, qui retombe sur les Arlonais qui vivent et bossent dans la commune.

Alors, les projets de brique et de béton sont au cœur des discussions de café, des prises de bec au conseil communal. Une palanquée de citoyens rencontrés lors de notre Médor Tour scrute chaque enjeu territorial de près. La zone à défendre (ZAD) la Sablière, qui accueillera probablement un zoning artisanal, a déchiré le calme arlonais depuis octobre dernier (voir la section « Médor Tour » sur medor.coop). Le vaste projet d’« éco-quartier » de Schoppach, avec ses 180 logements et ses neuf hectares, rencontre, lui, une opposition citoyenne assez active. Dans la valse immobilière, un invité surprenant intrigue : le golf. Ou plutôt le fameux projet de golf à vocation internationale du Bois d’Arlon, dont on parle depuis huit ans et que la majorité communale a décidé d’appuyer fermement.

Le rêve de trous

L’historique du projet swingue aussi bien que son principal maître d’œuvre, qui se voit comme premier client de son golf à lui. Robert Schintgen (dites « Roby ») a fait fortune dans la menuiserie métallique – Sermelux, société qu’il a revendue depuis et qui a occupé jusqu’à 300 personnes –, l’isolation ou encore l’immobilier au Luxembourg. Il a travaillé sur les sites de la sulfureuse banque Clearstream, de la Banque générale du Luxembourg ou dans des parcs d’activité industrielle.

En 2012, il rachète le château du Bois d’Arlon. Le bâtiment raconte un morceau d’histoire de la région. Construit à la fin du XIXe siècle par Léon Barbanson, industriel luxembourgeois à l’origine d’Arbed, pilier de la sidérurgie régionale, il accueillait de copieuses chasses et de fastueuses réceptions où se trémousse la haute bourgeoisie locale, avant d’être abandonné après la Seconde Guerre mondiale. Un couple belgo-luxembourgeois, les Fontaine-Mathieu, restaurera le château dans les années 2000, le transformera en hôtel et centre de bien-être, avant de faire faillite, avec plusieurs millions d’euros de dettes à la clé.

Schintgen débarque au moment où le lieu, plus chauffé depuis un an, commence à accueillir des souris. L’homme est connu des autorités communales : il porte un projet assez faramineux de transformation de l’ancienne caserne militaire Callemeyn en 220 appartements, qui a démarré en 2006 et n’est pas encore intégralement terminé aujourd’hui.

Pour le château, Schintgen aligne 3 millions d’euros (certaines estimations chiffraient le bâtiment à 4,5 millions d’euros). Mais le site de 27 hectares ne contente pas son appétit. « Roby a toujours rêvé d’avoir un golf, avance une source qui connaît très bien le dossier. C’est davantage une démarche personnelle qu’un projet lié à une vision de business. »

Il lorgne donc les 190 hectares de bois attenants au château, qu’il rachète en 2014 à des Fontaine-Mathieu criblés de dettes. Montant : environ 2 millions d’euros. Soit plus du double de ce que Schintgen disait être prêt à mettre (750 000 euros) dans les médias quinze jours avant la vente publique. La forêt est dans un état catastrophique : des coupes à blanc, opérées de façon anarchique à la fin des années nonante, dans un objectif de ventes de grumes, l’ont décimée.

Tout en louant le château pour des mariages, Schintgen entame des tractations pour lancer son fantasme de golf. Un obstacle de taille se dresse sur sa route : l’immense majorité du domaine est inscrite en zone forestière. Il faut la faire passer en zone de parcs (sur 213 hectares) et de loisirs (sur 11,9 hectares).

Schintgen engage une pointure mondiale de l’architecture de terrain de golf, le Français Michel Niedbala, qui a réalisé des parcours pour des légendes du green comme Jack Nicklaus.

Niedbala fait un avant-projet et Schintgen se rend à la direction générale de l’Aménagement du territoire de la Région wallonne. Le projet est clinquant : il s’engage à respecter la géographie des lieux, à ne pas trop bouger les terres, à replanter des essences nobles, à ne pas exagérer la surface des greens (où se trouvent les trous) et des fairways (les zones entre le lieu de départ et le green), à utiliser des engrais naturels et à adjoindre une promenade pédagogi- ­­que et un arboretum. Deux parcours de 18 trous, un 9 trous supplémentaire pour une académie de golf. De l’emploi local, et, cerise sur le gâteau, le soutien de la Ville d’Arlon. On n’est pas loin du « hole in one ».

Clientèle du monde entier !

C’était en 2014. Le golf pourrait voir le jour en 2017, pariait Schintgen. Entre-temps, de nombreux articles de presse ont annoncé et réannoncé le projet. Comme en cette fin août 2016, où René Collin, alors ministre wallon du Tourisme, de l’Agriculture et des Forêts, débarque à Arlon pour admirer le swing peu orthodoxe de Roby Schintgen. Vincent Magnus, le bourgmestre, cdH lui aussi, est aux anges. Les mots sont grands ce jour-là. Un tantinet ironique, L’Avenir du Luxembourg cite le promoteur : il viendra une « clientèle du monde entier » sur un des « plus beaux golfs du monde », avec son hôtel cinq étoiles de 80 chambres et son club-house. « Rien que ça, écrit le journal. Sont imaginés au club-house des compétiteurs américains, japonais, australiens. Que les petits membres se rassurent : grâce aux deux parcours, ils pourront continuer à jouer durant les compétitions. » Schintgen l’assure : il n’est pas là pour l’argent, mais pour la passion du sport.

René Collin est ravi, mais prévient : il y a des « dédales administratifs » à traverser. Il promet de « travailler à la sensibilisation des membres de [son] ministère, mais aussi à celle du ministre de l’Aménagement du territoire Carlo Di Antonio ». Deux mois plus tard, un arrêté ministériel signé par Carlo Di Antonio approuve l’élaboration d’un plan d’aménagement communal qui transforme la zone forestière en zone de parcs et de loisirs. Celui-ci sera validé deux ans plus tard, par le même ministre.

En chemin, l’architecte Niedbala est sorti du projet avec fracas. Ou plutôt Schintgen et sa société belge RS Properties l’ont évincé sans ménagement. Niedbala l’accuse de ne pas l’avoir rémunéré pour son travail et d’avoir utilisé ses plans sans respect des droits d’auteur. RS Properties contesta vigoureusement ces allégations. La procédure judiciaire sera réglée par une transaction financière. « Niedbala a reçu une belle enveloppe et il a accepté de ne plus parler de cet épisode », nous affirme-t-on. Niedbala confirme : suite à un accord, il ne peut plus parler du projet à la presse.

Tout cela n’allait pas retarder l’ouverture des greens, garantissait-on côté RS Properties. Objectif 2020. Bille en tête. Le 15 juil­let 2019, lorsque les citoyens ont l’œil rivé sur leur vacances et pas sur les plans d’urbanisme, une réunion publique d’information se tient à la salle polyvalente Le Printemps, à Arlon. Olivier Boulard, directeur de RS Properties, présente le projet de golf, reculé à 2022-2023, avant la demande de permis unique (d’environnement et d’urbanisme). L’antenne namuroise du cabinet suisse CSD Ingénieurs accompagne le projet. Ils réalisent l’étude d’incidence environnementale jointe à la demande, censée contenir les remarques des riverains et recom­mandations pour limiter l’impact écologi­que. RS Properties doit y répondre obligatoirement.

Dans la salle, des membres de l’Observatoire de l’environnement (OBSE), une asbl arlonaise faite de citoyens qui… observent les projets soutenus par la commune, écoutent attentivement.

Le PowerPoint de présentation est lapidaire. On lit la volonté de concilier « nature, écologie et golf ». Toujours deux fois 18 trous et une académie de golf rapetissée, passant de neuf trous à trois. Il y aurait la possibilité que le golf puisse, à terme, être réversible, donc redevenir une forêt. Le mot eco-friendly est lancé. Le nombre d’emplois double (100), par rapport aux annonces antérieures. « Nous visons un public très large et aussi international, nous a expliqué Olivier Boulard. La fédération belge de golf dit qu’il y a des joueurs de 4 à 100 ans, féminins et masculins. Nous voulons engendrer un projet qui va créer beaucoup d’emplois, attirer des gens à Arlon et allons utiliser le site de manière responsable écologiquement, humainement et… sportivement. »

Un green pas très vert

Un bon mois après la présentation, l’OBSE balance un pavé sous la forme de 32 questions précises à l’administration communale. L’association doute de la viabilité économique du projet, déplore son ambition gigantesque et estime la présentation du promoteur extrêmement légère. « Rien que le terme eco-friendly prête à sourire, déclare Serge Raucq, président de l’OBSE. Les mesures qui permettent de donner cette appellation ne sont absolument pas détaillées. On peut surtout constater une chose : la Ville d’Arlon, qui soutient ce projet qui vise à attirer un public de golfeurs américains et internationaux, est, sur ce choix, aux antipodes de son engagement dans la nouvelle Convention des maires pour le climat et l’énergie, où elle promet de réduire de 40 % les émissions de gaz à effet de serre sur son territoire d’ici à 2030. » L’OBSE se demande si, avec les 1 000 membres du club attendus (dans un lieu où on ne peut guère se rendre en bus, clubs au dos) et les compétitions internationales, la Ville d’Arlon pourra atteindre ses objectifs climatiques.

Depuis plusieurs années, les parcours de golf sont pointés du doigt pour leur gourmandise en eau, même si c’est moins le cas dans nos contrées que dans le midi de la France. Selon RS Properties, il faudrait environ 150 000 m3 pour abreuver le projet d’Arlon, en plus de l’arrosage naturel par les eaux de pluie. Et le promoteur s’est engagé à ne pas forer dans la nappe phréatique qui est sous le terrain. Le chiffre éton­ne l’OBSE, qui renvoie à des études de la Fédération française de golf, qui estime qu’il faut plutôt environ 12 000 m3 par tranche de neuf trous, soit 60 000 m3 en tout. Pourquoi ce besoin de 2,5 fois plus d’eau que nécessaire ? « De façon générale, on se demande d’où viendra l’eau. On nous dit que cela suffira avec le ruisseau qui coule dans le domaine, des bassins de collecte et la collecte d’eau de pluie, sans objectiver cela. Devons-nous accepter qu’à terme on nous annonce qu’on devra percer dans la nappe phréatique, alors que le golf se trouve dans une zone de protection des captages ? » Lors de la présentation publique, le directeur de RS Properties Olivier Boulard a garanti qu’il n’y aura pas de forage, et que des étangs et de la récupération d’eau de pluie seront aménagés. Au Soir, il a annoncé que les réserves d’eau des étangs étaient estimées à 200 000 m3. Suite à nos questions, il complète : « Les lacs que nous créerons permettront une réserve d’eau suffisante et se rempliront en hiver où l’eau est abondante. Les eaux de pluie des bâtiments, voiries et parkings seront réutilisées une première fois sur le site pour divers nettoyages, l’arrosage, etc., avant d’être mélangées aux eaux grises des bâtiments et envoyées vers la station d’épuration que nous construirons. »

L’OBSE considère le projet de récolte d’eaux de pluie comme irréaliste : « Si on se réfère aux statistiques sur les eaux de pluie pour la région, il faudrait capter la totalité de l’eau de pluie sur 13 hectares, soit 5 % de la surface du projet pour rassembler les 150 000 m3 d’eau estimés, dont il fait retirer l’évaporation et l’eau nécessaire pour les espèces sauvages. »

Romain Gaudron, conseiller communal Écolo (opposition), prévient : « Plus d’un tiers du site est sur une zone de captage d’eau. L’eau qui va être utilisée pour le golf ne va plus pénétrer dans les captages. Or, les réserves sont déjà limites à l’échelle du territoire communal, sans compter les effets à venir du réchauffement climatique. »

L’incomplétude de novembre

Lors de notre Médor Tour à Arlon, nous avons été contactés par une personne, à la connaissance fine des projets immobiliers de la région et particulièrement ceux de Roby Schintgen. Elle a désiré garder l’anonymat. Elle partage le même scepticisme que l’OBSE sur l’approvisionnement en eau et a voulu prévenir les Arlonais de la face obscure de la « méthode Schintgen », en rappelant le cas de la caserne Callemeyn : « À l’origine, en 2002, le projet ressemblait presque à un petit Versailles sur Arlon. Le promoteur avait fait appel à l’architecte français Jean-Michel Ruols, une pointure dans la conception de parcs aquatiques. » Ruols était connu pour avoir conçu le Parc Astérix. Des plans d’époque que nous avons pu voir montrent en effet de vastes plans d’eau aux formes psychédéliques. En 2010, le promoteur mettait encore en avant l’eau comme élément central de la partie ancienne des casernes. « Ce beau projet vendu ainsi à la Ville d’Arlon est, presque vingt ans plus tard, bien différent. Exit l’architecte, les plans d’eau, et retour à un projet plus classique, moins coûteux et clinquant, même s’il reste des espaces verts. En matière d’eau, il n’y a désormais plus qu’une petite piscine dans le club de fitness ! Schintgen a su s’y prendre pour séduire la commune en amont, tout en optimisant ses gains. Au final, on peut estimer son bénéfice net après impôts sur le site à 7 millions d’euros, rien qu’entre 2005 et 2012. » Cette source prévient : « Avec le golf, on risque d’aboutir à un projet bien plus léger que ce qui est promis. S’il ne se contente tout simplement pas, à terme, de revendre le terrain, en réalisant une belle plus-value grâce à son passage de zone forestière en zone de parcs et de loisirs. »

L’inscription de la nouvelle zone urbanisable de 11,9 hectares en zone de loisirs a dû être compensée de deux manières. D’abord, au niveau du plan de secteur en déclassant 8 hectares en zone non urbanisable. Des terrains situés le long de l’autoroute et d’une route nationale. Une compensation alternative, pour le solde des terrains, a également été demandée. Il s’agissait pour Robert Schintgen de financer une percée piétonne dans un lieu appelé caserne Léopold. Des compensations acceptées par la commune, mais qui héris­sent côté opposition. « La commune a proposé des terrains qui lui appartiennent pour réaliser la compensation, déplore Romain Gaudron. Ce n’est pas acceptable que des terrains publics servent au changement d’affectation d’un projet privé. Quant à la percée piétonne, elle coûte plus de 500 000 euros. Or Schintgen n’en payera que 300 000, ce qui n’est rien par rapport à la valeur prise par les terrains à la suite du changement d’affectation. Le reste sera pour la collectivité. La commune devrait se montrer plus prudente dans la gestion de ce projet. »

Fin novembre 2019, Vincent Magnus, le bourgmestre d’Arlon (cdH), a clarifié la position de la Ville au conseil communal : « Nous, en tout cas, on souhaite avoir ce golf à Arlon ; donc il faut aussi faire certains efforts. » En attendant, le promoteur a remis une demande de permis unique, à la direction des Permis et des Autorisations du Service public Wallonie, en novembre 2019. Cette demande a fait l’objet d’un avis d’incomplétude en date du 9 décembre 2019. RS Properties nous a déclaré qu’un nouveau dépôt du dossier était prévu pour février, avec un début des travaux plannifié pour cette année. Du moins si le permis est acquis. La saga du golf a de beaux jours devant elle.