Enquête

NEO: les promoteurs mettent le turbo

Eric Walravens

Le projet NEO, porté par la Ville de Bruxelles, doit ajouter 72.000 m2 de magasins sur un plateau du Heysel complètement remodelé. Du moins si les promoteurs réussissent à slalomer entre les recours. Ils semblent bien décidés à prendre les opposants de vitesse.

La Commission régionale de développement (CRD), principale instance consultative du gouvernement bruxellois, vient de rendre son avis sur le projet NEO. Médor, qui sort dans son prochain numéro une enquête sur ce centre commercial controversé, a lu le document, qui marque une étape importante dans la modification du Plan régional d’affectation du sol (PRAS). L’objectif des autorités bruxelloises est clair: changer l’affectation d’équipements et de loisirs du Heysel pour permettre un développement commercial massif.

Une précédente tentative avait été invalidée par le Conseil d’État, fin 2015, faute de motivation suffisante. La juridiction administrative avait reproché aux autorités bruxelloises d’avoir opté pour le Heysel sans avoir suffisamment étudié les alternatives. Face caméra, les édiles bruxellois s’étaient alors voulus rassurants sur ce qui n’était d’après eux qu’un contretemps mineur. Mais, en coulisses, il a fallu manœuvrer à vue pour répondre aux préoccupations du Conseil d’État.

Le bureau d’étude Aries a ainsi été mandaté pour justifier rétrospectivement un choix politique très critiqué. Cet exercice périlleux a donné lieu à un rapport d’incidences environnementales (RIE) de près de 600 pages pondu en quatrième vitesse, non sans faire froncer quelques sourcils. «Vu la taille du RIE, l’Union des classes moyennes (UCM) ne peut que s’interroger sur la qualité du travail fourni et sur l’aptitude de l’étude à répondre aux remarques conséquentes formulées par le Conseil d’État, car en 61 jours ouvrables il a fallu publier un appel d’offres, analyser les offres et attribuer le marché. Ensuite, l’adjudicataire a dû commencer à travailler, faire ses études puis enfin rédiger son rapport», pointait ainsi l’UCM dans sa réponse à l’enquête publique.

Sur le fond, l’impact du projet sur la mobilité, mesuré très approximativement dans le RIE, continue d’inquiéter. L’Union des classes moyennes, parmi d’autres, souligne ainsi «l’incompatibilité d’un projet générant jusqu’à 6.700 déplacements en voiture supplémentaires par heure aux heures de pointe avec l’objectif de réduire la pression automobile».

Au cours des dernières semaines, le rapport d’incidences environnementales a été passé au crible par la Commission régionale de développement (CRD). Détail piquant: l’auteur du rapport, Gilles Ledent, fait partie des experts indépendants siégeant à la CRD. S’il s’est retiré des délibérations, il a été invité à fournir des éclairages techniques lors des débats. Les précautions prises ont suffi, de l’avis de plusieurs membres de la CRD, à éviter les conflits d’intérêts. Elles n’ont pas rassuré les observateurs plus critiques.

L’avis que vient de publier la CRD, s’il reste critique envers NEO, l’est nettement moins que la précédente version, rendue en 2012. La Commission s’était alors carrément opposée au projet, ouvrant la voie à l’annulation du Plan régional d’affectation du sol (PRAS).

Prochaine étape: la validation d’un nouveau PRAS par le gouvernement bruxellois, avec l’espoir qu’il ne soit pas, cette fois encore, recalé par le Conseil d’État. Mais peu importe la base légale, semble-t-il: le gouvernement a déjà mis le projet NEO à l’enquête publique, en vue d’octroyer les permis d’urbanisme et d’environnement.

Les promoteurs avancent eux aussi et les premiers coups de pelleteuse sont attendus pour bientôt. Même le patron de Mini-Europe et d’Océade, Thierry Meeùs, dernier récalcitrant au projet, semble sur le point de conclure un accord avec le maître d’œuvre du projet, Unibail-Rodamco, pour la pérennisation de son parc miniature. Au passage, Océade, parc aquatique dont la destruction était imminente, obtiendrait une prolongation de bail de deux ans. La procédure Renault de licenciement collectif a été suspendue.

Le coup d’accélérateur dans le dossier NEO n’est pas anodin. Il s’agit de donner des gages d’avancement du projet, alors que la concurrence fourbit ses armes. En inaugurant Docks fin octobre, le promoteur Equilis a marqué un essai, qu’il s’empresse de transformer: le centre commercial flambant neuf est déjà à vendre. Quant au projet Uplace, il compte ouvrir d’ici deux ans.

Qui raflera la mise dans la bataille que se livrent les promoteurs? La croissance de la population bruxelloise permettra-t-elle de rentabiliser les trois projets, qui empileront l’équivalent de 12 étages de City 2 sur quelques kilomètres carrés?

«C’est une vraie question aujourd’hui, on est à un tournant: est-ce que c’est légitime de continuer à augmenter les mètres carrés commerciaux?», interroge Benjamin Wayens. Ce géographe spécialisé dans les implantations commerciales ne croit pas aux prévisions catastrophistes pour le centre de Bruxelles: ce ne sont pas quelque 300 ou 400 commerces qui vont sérieusement concurrencer les 20.000 points de vente bruxellois, à la différence de ce qui se produit dans des villes plus petites. Mais il s’inquiète du risque de «cannibalisme» entre les enseignes, d’autant plus qu’«on est dans une époque où la vente dans le commerce de détail a tendance à stagner».

D’autres experts sont plus alarmistes. C’est le cas de Jean-Luc Calonger. L’auteur du schéma de développement commercial, cité abondamment par les promoteurs de NEO, estime que son étude a été instrumentalisée. «Si vous lisez le document, vous verrez qu’on n’a jamais dit qu’il fallait développer l’offre commerciale au nord de Bruxelles», nous explique-t-il. Ah bon? On aurait été induits en erreur? «C’est une interprétation du rapport faite par différents réseaux.»

Eric Walravens

 

Enquête à lire dans le Médor no5, sortie le 15 décembre. Pour vous abonner: https://medor.coop/fr/subscribe/commande/.